新通移民總經理王崢女士
【2014年底，新通舉辦了澳洲132投資移民家宴。132投資移民是全球商業移民中唯一可以“一步到位拿綠卡”、 先拿身份再投資的商業移民項目。具有投資成本低、辦理周期短等優勢。在家宴中，新通移民總經理王崢女士就為何要移民澳洲、澳洲132移民項目的情況、現狀及澳洲132移民項目澳后續投資應注意的問題和來賓做了分享。】
各位嘉賓：
很高興，今天能站在這里和大家做分享，剛才聽了很多客戶的分享，心里很有感觸，很多人選擇澳洲這個國家，這個項目是基于新通移民顧問的介紹，我在感動的同時也明白顧問的責任重大。我經常和同事分享：信任是一種無限責任，所以當您信任新通移民的時候，我們的壓力很大，這絕對不僅僅是一個業務，這影響到了一個家庭的未來發展，因此我們必須發自內心給予一個準確的引導和幫助。
剛才蔣總分享他的女兒將會在GEELONG GRAMMAR SCHOOL就讀，這是一個非常優秀的學校。我們有一個澳洲132移民客戶的兒子在那里讀8年級。他向我介紹這個學校的時候，我感觸很深。好的學校學生身上永遠會有一只光環，他說他第一次送孩子去學校的時候，那邊的孩子走出來，身上是很樸素的校服，但是那些笑容，那種發自內心的氣場，讓家長很感動。
這種感覺我有過，當年我去哈佛做交流談合作的時候，剛好法學院的年輕人在開party，我就覺得她們身上有不一樣的氣場，這種氣場來源他們的陽光，正能量。也讓我覺得我們的孩子能和這樣的團隊一起，她們的一生會改變。
而當時我們的澳洲132移民客戶的孩子上學的第一天被要求跑10公里，其他孩子跑完之后該干嘛就干嘛，他的孩子跑完之后緩了一個多小時才緩過勁來，體現了很大的差距。當然，現在他的孩子已經完全適應了那里的學習和生活。這個學校還做了一個貨幣基金，全程讓孩子參與。這個基金現在已經運作半年，融資10萬澳元，這讓孩子們非常自豪，因為在他們的中學期間，已經完成了我們成年人想做不能做或者在中國不能做的事。
因此，我一直覺得，做出一些改變，或許會使孩子的世界變大，軌跡改變，或許會影響孩子的一生，這是一件非常有意義的事情。
我們講到澳洲132移民項目，在大家沒有辦之前，在辦理過程中總會很疑惑，因為澳洲132移民真的很少，很多人根本沒有聽到別的中介講過，但這恰恰是新通很自豪的地方，因為全國70%的申請人來源于新通，沒有聽過別的同行宣傳，或者你周圍很少人持有這個簽證，那是因為他們不會辦，而新通有辦理132投資移民項目12年的工作經驗，所以能給所有人一個心理安全的保障。新通在此項目上有96%的成功率，有人會問，為什么還有4%呢?那是客戶自身原因造成的。不過現在澳洲132移民的審理比較寬松，體現在申請的時間明顯縮短，而且免面試率特別高上面。
我們做移民這么多年，澳洲132移民項目是唯一一步到位拿綠卡，并且先拿身份再投資的項目。昨天我同事發了加拿大最新的消息，我跟帖說：“我不喜歡加拿大，因為她太任性。”加拿大的政策朝令夕改，但澳洲不是，這是我特別喜歡澳洲的原因。
有時候政策、移民官的態度，代表了一個國家的文化。我們在做移民選擇的時候，我們不是去看一個國家的臉色，更希望是平等包容的文化。
我們廈門一個客戶的女兒已經25歲了，是不能帶走了。客戶很寶貝這個孩子，我便給我的團隊下了死命令，要幫客戶帶走孩子。團隊當時壓力很大，她們抱著試一試的心態多次和移民官溝通，并給移民官寫了一份很煽情的信：“對一個父親來說，移民是一個家庭的行為，我不能放棄我的女兒，未來我的家業包括投資需要我的家人，我的下一代去實現……”在和移民官的再三溝通后，新通也幫客戶準備了很多孩子在經濟上依附于父母的材料，最后客戶如愿以償。這件事說明澳洲在很多地方是可以商量，可以討論的，是非常人性化的，也是非常歡迎中國優秀的人士去澳洲，和澳洲共同發展。
最后，我想著重和各位分享澳洲132移民項目在后續投資上的問題，希望客戶在新通的幫助下，在澳洲移民的過程中，實現“身份、投資、賺錢”三贏的局面。
首先我和大家分享新通幫助客戶成功投資的案例分享。
我們有一個寧波的客戶，孩子在澳洲畢業，為了讓孩子畢業以后有自己的事業，同時也為了完成投資。客戶就在澳洲花70萬買了個酒的超市，在澳洲酒的超市和我們普通的超市不一樣，他必須是要有牌照的，因此這70萬就包括了酒的經營權和當時的庫存。我們以后去澳洲會發現，有些飯店我們買不到酒，是因為他沒有酒牌。當時買來的時候，營業額是120萬澳幣一年，但是前年就已經達到180萬澳元。當時客戶做了兩件事，一個是將酒引進了中國，第二他引入了一些高端的紅酒品牌進入超市。
在這里，我也要提醒大家在買了一個投資的時候，也要考慮到誰來打理。當時這個客戶就是讓之前賣項目的夫妻重新來打理超市，取得了很好的效果。
剛才我們分享的是在澳洲愿意做生意的投資人的投資項目，當然也有一些投資人在中國有自己的事業，沒有時間精力自己投資。因此我們的海外投資中心會幫助大家尋找一些好的投資項目。
其實，當初決定做海外投資中心這個項目的時候呢，我一直很猶豫，盡管我們層層刪選，層層把關，但是總會有一些不可控的因素沒有百分之百的確定。投資顧問把項目告訴大家時，客戶都非常信任我們，信任我們是好事，也是對新通的認可和鼓勵，但是我還是希望大家能多花點盡力，去看，把控過程。只有大家的本金安全，對新通來說才是第一位的，在這個基礎上有很好的收益，那是皆大歡喜，千萬不要因為你們的信任，導致一些不好的結果，對我們來說是很難過的事情。
下面我和大家分享新通移民找項目的經驗，與和大家一起交流探討。
我認為選投資項目要有幾個要點：剛性需求，風險評估，實地考察，專業團隊，法律文件和過程監控。
我一直認為，在選項目的時候，剛性需求是首位的。我們在媒體上會看到澳洲這幾年的房價地價漲得很快，CBD價格很高。但是這次我去澳洲考察覺得很擔憂，悉尼現在的CBD價格高到什么程度?洋人都不買，全是中國人。
中國人沒有綠卡的時候，想要在澳洲投資，必須買期房。以至于墨爾本和悉尼的很多期房都是中國人買。中國人比較喜歡的兩個城市是悉尼和墨爾本，從租賃的角度看，公寓租賃是很好，但是都是留學生，會經常面臨回國退租等問題。
在選擇投資的時候，很多項目的選擇，因為剛性需求的重要性，所以我們在選項目的時候，會看是否有當地基金的介入。因為當地的基金，他的信息透明度和掌握度都會比我們好。佩斯在過去的幾年中，經濟的發展非常快，房子賣得很快，有些房子3周就能賣完，大部分的買家是澳洲人。
什么樣的人會買房特別是公寓呢?我們分析，一部分是年輕人，剛剛畢業的，一部分就是老人，孩子搬離之后，會把別墅賣了買公寓。我們在研究中發現，澳洲人對于價格的敏感度很高，一般來說高于70萬澳元大房子，澳洲人壓力很大。因此我們在選項目的時候，會看預售的價格，如果剛性需求的房子，價格在70萬或者100萬以上，在佩斯銷售是有壓力的，一般三居室以上的房子會比較難賣，一居室，二居室比較好賣，因此大家在看項目的時候要著重注意。
當然地段也很重要，市中心當然是很好，但是地價也很高。其實，在澳洲很少有人看CBD的。澳洲和中國有不同的地方，她們以區中心為準，比如西湖區有個中心，上城區有個中心。因此我們可以根據這個中心來判斷是否屬于好的房子。
在澳洲投資風險評估也非常重要，除了匯率的風險外，更重要的是對投資方團隊的評估，就是看人靠不靠譜。之前我們看文件的時候會比較關注還款能力，你是不是一個有實力的公司，你資金雄厚不雄厚。現在已經不把這個當做唯一標準了，更重要要看對方的還款意愿，更看重誠信。還款能力加還款意愿這非常重要。
當然在投資過程中，還有一個重要的過程，過程監控。在澳洲做地產投資，投進去的是一塊地，這也是比較好的地方，因為至少地會是屬于投資者的。我來介紹下在澳洲和國內不一樣的房地產流程。
當地開發商會去找一塊比較好的地，會先做估算，這塊地大致是怎樣，商住兩用，還是公寓別墅。看過沒什么問題，會先和賣家做溝通，有時候會簽意向書。找到地之后，開發商會做一個非常完善的項目書。開發商會拿著這個項目書向本地和海外融資。這個融資的錢，通常會用來買地。澳洲投資房產的好處就是即使做最壞的打算，投資人也會是這塊地的擁有者，所以我們叫股權投資。
等地塊買下后，開發商會去政府做審批，一般是2-3個月建設審批下來，就開始預售，澳洲可以預售，就是買樓花。
澳洲比中國好的地方在于銀行在預售過半后才開始放貸，銀行的放貸根據建設的進度，等所有的房子銷售完畢，開發商拿到的錢先返還銀行貸款，然后再根據股權比例做利益分配。
綜上，在澳洲投資其實有很多需要注意的地方，大家在投資的時候一定要對澳洲做一個全方面的了解，做出慎重的選擇。
今天就和大家分享到這里，我們希望大家能把新通作為一個平臺，讓更多志同道合的人，互相認識互相做朋友。
同時，我希望對于各位來說移民澳洲，是一個新的起點，也希望各位可以從這個起點開始，擁有新的未來!謝謝!詳情了解登陸新通移民官網：www.igo180.com。
